Ön Ödemeli Konut Satışından Cayma Hakkı / Tüketici Hakları

Bu makalemizde ön ödemeli konut satışının ne şekilde gerçekleştirileceği, konut satışının geçerli olup olmadığı, konut satışlarında tüketici hakları, konut satışından cayma hakkı konularında tüketicilere açıklama yapmaya çalışacağız.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi: “Tüketicinin, konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeyi” ifade eder. Tüketicinin, gerekçe belirtmeksizin bu konut satışından cayma hakkı vardır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, halk arasında, “maketten satış”, “projeden satış” gibi kavramlarla ifade edilir.

Bir tüketici, henüz kat mülkiyeti kurulmamış fakat ileride kurulacağı ve kendisine devredileceği ifade edilen bir taşınmazı, henüz tapuda devir yapılmadan önce, kısmi ödeme veya tamamen ödeme yaparak satın alıyorsa, satıcı ile arasındaki bu sözleşme ön ödemeli konut satış sözleşmesidir.

Burada hemen, tüketici ile satıcı arasında yapılan sözleşmelerin niteliği hakkında açıklama yapmak gerekmektedir. Sözleşmenin başlığı çeşitli şekillerde kendini gösterebilir. Örneğin sözleşme başlığında, Konut Satış Sözleşmesi, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gibi ifadeler kullanılmış olabilir. Sözleşme başlığında hangi ifadenin kullanıldığı önemsizdir. Önemli olan sözleşmenin hukuki niteliğidir. Tüketicinin, satıcı ile arasındaki sözleşme, başlığında, Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi ibaresi yazılı olsa da Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi veya alacağın temliki hükümlerinde olabilir.

Konunun fazlaca dağılmaması açısından, pratikte en çok yapılan tartışmalardan biri hakkında bilgi vermeye çalışacağız. Bu tartışma, tüketici ile satıcı arasındaki sözleşmenin, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” mi yoksa Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince “alacağın temliki (devri) işlemi” mi olduğu konusundadır.

Öncelikle mevzuat hükümlerine bakalım:

Türk Borçlar Kanunu’nun “Alacağın Devri” ile ilgili olmak üzere, 183/1 maddesi şu şekildedir:

“Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir.”

Şekli” başlıklı 184. maddesi ise:

“Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Alacağın devri sözü verme, şekle bağlı değildir.” şeklindedir.

Tüketici ile satıcı arasındaki sözleşme, genel olarak, yüklenicinin, belirli bir taşınmazı, belirli bir tarihte, tüketiciye tapu kaydının devretmeyi üstlendiği, tüketicinin de satış bedelini ödemeyi taahhüt etmesi şeklindedir.

  • Eğer satıcı, kendine ait arsa üzerine değil de, bir başkasına ait arsa üzerine bina inşa etmekte ve ileride kendisine ait olacak bağımsız bölümlerden birini tüketiciye satıyorsa, bu işlem, hukuki niteliği itibariyle alacağın temliki işlemidir. Nitekim satıcı (müteahhit/yüklenici) burada, arsa sahiplerinden şahsi hak (taşınmazın kendi adına devrini isteme hakkı) kazanmış ve bu şahsi hakkı tüketiciye devredeceğini taahhüt etmektedir. Bu tür sözleşmeler “ön ödemeli konut satış sözleşmesi” değil alacağın temliki hükümlerinde olduğu için, âdi yazılı şekilde düzenlenebilirler. Bu şekilde (noter onayı olmadan) düzenlenen sözleşmeler de geçerlidir ve tüketici ile satıcı arasındaki uyuşmazlık Türk Borçlar Kanunu Hükümleri çerçevesinde çözülür.

Bu konuda olmak üzere, bir Yargıtay kararında;

“Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu’nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici, arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak, eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin “eseri meydana getirme borcu” dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; “İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.” Yasada “şey” olarak ifade edilen “eser”dir.
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da asıl olan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.” ifadelerine yer verilmiştir.

  • Eğer satıcı, mülkiyeti kendine ait arsa üzerine bina inşa etmekte ve buradan bir konut satışı gerçekleştirmekte ise (yap-satçı) bu sözleşme, ön ödemeli konut satış sözleşmesidir ve geçerliliği yazılı yapılmış olmasına, tapu siciline şerh edilmesine satış vaadi niteliğinde ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır.

Hal böyle olunca, bir sözleşmenin ön ödemeli konut satış sözleşmesi mi yoksa alacağın temliki hükmünde mi olduğunu iyi idrak edebilmek ve ona göre hareket etmek çok önemlidir. Nitekim geçerli veya geçersiz sözleşmelere atfedilen sonuçlar birbirlerine göre farklılık arz ederler.

Biz, bu makalemizde, geçerli şekilde akdedilen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinden doğan haklar ve özellikle tüketicilerin bu sözleşmelerinden cayma hakkı konusunda açıklama yapacağız.

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri kurulmadan önce tüketiciye bazı bilgilerin verilmesi gerekir: 

Ön ödemeli konut satışına dair sözleşme kurulmadan en az bir gün önce, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde ön bilgilendirme formu düzenlenerek tüketiciye verilmesi zorunludur. Bu formda,

  • Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgiler,
  • Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
  • Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
  • Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
  • Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,
  • Konutun teslim tarihi,
  • Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
  • Yapı ruhsatının alınış tarihi,
  • Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler yer almalıdır.

Yukarıda yer alan bilgileri içeren ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi verilir. Bu madde kapsamında ön bilgilendirme yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcıya aittir.

Uygulamada bu form, genelde ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile aynı günde fakat bir veya bir kaç gün öncesinin tarihi yazılmak suretiyle tüketiciye verilmektedir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi nasıl kurulur?

“Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur.”

O halde;

  • Kat irtifakı tüketici lehine tapuda tescil edilecek ve yazılı bir sözleşme yapılacak veya
  • Noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi kurulacak.

Her iki durumda da ön ödemeli konut satışına dair sözleşme geçerlidir.

Uygulamada genelde ikinci yol tercih edilmektedir. Yani tüketici, ileride üzerine devralacağı bir taşınmaz için satıcıya önceden ödeme yapar ve noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi kurulur. Bu durumda tapu müdürlüğünde herhangi bir işlem yapılmaz.

Yukarıda belirttiğimiz iki durum haricinde yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesi geçersizdir. 

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin bir diğer şartı: “Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz”

Uygulamada bazen, henüz taşınmaza ilişkin yapı ruhsatı alınmaksızın tüketiciler ile ön ödemeli konut satışı yapıldığı görülmektedir. Bu durumda da sözleşme şekil şartına uyulmadığı için geçersiz olacaktır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi geçersiz ise ne olacak?

Her geçersiz sözleşmede olduğu gibi, ön ödemeli konut satış sözleşmesi de geçersiz ise taraflar (tüketici-satıcı) birbirlerine verdiklerini geri alırlar. Dolayısıyla geçersiz sözleşme akdeden tüketiciler, satıcıya ödedikleri satış bedelini (kısmen ödeme yapmışlarsa ödedikleri kısmı) satıcıdan geri alabilirler.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçersizliğini sadece tüketici ileri sürebilir:

Taraflar, yukarıda belirttiğimiz durumlara uygun olarak sözleşme düzenlemediyse bu sözleşme geçersizdir. Sözleşmenin geçersizliği iddiası ancak ve ancak tüketici tarafından ileri sürülebilir. “Satıcı, sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.”

Daha basit bir ifade ile tarafların yaptıkları sözleşme geçersiz ise tüketici bu geçersiz sözleşme gereği satıcıya ödediği bedelleri geri alabilir veya satıcıyı sözleşmeye konu taşınmazı teslime zorlayabilir iken, satıcı, bu sözleşmenin geçersizliğinden bahisle tüketiciye taşınmazı teslim etmekten kaçınamaz. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini de isteyemez.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin içeriğinde neler bulunmalıdır?

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yapılması, aşağıdaki bilgileri içeren bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur:

  • Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
  • Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
  • Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
  • Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
  • Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
  • Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi (Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde aranmaz)
  • Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı (Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde aranmaz)
  • Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları (Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde aranmaz)
  • Ön ödeme tutarı (Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde aranmaz)
  • Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri (Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde aranmaz)
  • Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
  • Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
  • Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
  • Verilen teminata ilişkin bilgiler,
  • Konutun teslim tarihi ve şekli,
  • Yapı ruhsatının alınış tarihi,
  • Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
  • Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.

Ön ödemeli konut satışından cayma hakkı:

“Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 (on dört) gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin konut satışından cayma hakkına sahiptir.”

Eğer, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 14 günlük süre geçmiş ise Tüketicinin Ön Ödemeli Konut Satışından Dönme Hakkı isimli makalemizi inceleyebilirsiniz. Sözleşmenin imza tarihinden itibaren 14 günlük süre geçmemiş ise, bu makaleyi okumaya devam edebilirsiniz.

Ön ödemeli konut satışından cayma hakkı ne anlama gelir?

Tüketici, satıcı ile aralarında yapmış oldukları ön ödemeli konut satış sözleşmesi tarihinden itibaren 14 gün içinde, hiçbir açıklama yapmaksızın, hiçbir gerekçe bildirmeksizin, konut satışından cayma hakkını kullanabilir. Konut satışından bu şekilde cayma hakkı yalnızca tüketiciye tanınmıştır. Satıcı gerekçe göstermeksizin sözleşmeden cayamaz. 

Ön ödemeli konut satışından cayma hakkı nasıl kullanılır?

Tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesini imzaladıktan sonra, eğer bu sözleşme ile bağlı olmamak (ilerideki ödemeleri yapmamak ve konutu teslim almamak) istiyorsa cayma hakkını kullandığını bu 14 günlük süre içerisinde satıcıya noter aracılığı ile bildirmelidir. Konut satışından cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir, aynı süre içerisinde satıcıya ulaşmaması önem arz etmez.

Konut bedelinin bir kısmı banka kredisi ile karşılanmış ise konut satışından cayma hakkı nasıl kullanılır?

Tüketici, konut bedelinin bir kısmı veya tamamı için, bankadan konut kredisi kullanmış olabilir. Eğer tüketici ön ödemeli konut satış sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 14 günlük süre içerisinde bu konut satışından cayma hakkını kullanacak ise, burada çok dikkat edilmesi gereken bir durum vardır.

Her konut kredisi bağlı kredi değildir! Başka bir ifade ile tüketicilerin, konut edinmek amacıyla kullandıkları her konut kredisi bağlı kredi sayılmaz. Örneğin tüketicinin, satıcının talimatı veya yönlendirmesi olmaksızın, tamamen kendisinin bulup kullandığı kredi bağlı kredi değildir. Bu konuda Bağlı Kredi (Taşıt/Konut) Sözleşmeleri isimli makalemi incelemenizi tavsiye ederim.

Zaten bir konut kredi sözleşmesi bağlı kredi ise, ön ödemeli konut satışındaki cayma süresi (sözleşme tarihinden itibaren 14 gün) sonunda yürürlüğe girer. Başka bir ifade ile, bir konut satın alma amacıyla hareket eden tüketici, ön ödemeli konut satışına dair sözleşme ile birlikte, kredi için aynı tarihte (genelde banka ile) sözleşme imzalamış dahi olsa, bu bağlı kredi, imza tarihinden itibaren 14 günlük sürenin sonunda yürürlüğe girecektir. Dolayısıyla, tüketiciler, ön ödemeli konut satışına dair sözleşmeden cayma hakkını kullandıklarında, bağlı kredi sözleşmesi henüz yürürlüğe girmemiş durumdadır. Dolayısıyla bankaya da herhangi bir ödeme yapmaları gerekmez. Fakat durum her zaman böyle olmaz. Bankalar genelde, bu kredi bağlı kredi dahi olsa tüketiciden ödeme yapmasını bekler. Bu durumda bankanın haksız bir ödeme talebi söz konusudur ve bankaya karşı hukuki sürecin başlatılması gerekir.

Tüketici, süresi içerisinde, ön ödemeli konut satışından cayma hakkını kullanmış ise, konut finansmanı kuruluşu (genelde banka) bu süre için veya başkaca sebepler ile, tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.

Banka (veya başkaca konut finansmanı kuruluşu) tüketicinin cayma hakkını kullandığını nasıl bilecek?

Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin dönme hakkını kullandığı satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir. Dolayısıyla bu bildirim yükümlülüğü tüketiciye değil satıcıya yüklenmiştir.

Konut satışından cayma hakkını kullanan tüketici kısmen veya tamamen ödediği bedeli geri alabilir mi?

Konut satışından cayma hakkının kullanılması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.

Görüldüğü üzere satıcı, tüketicinin ödediği satış bedelini ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi (genelde senet) tüketicinin noter aracılığı ile kendisine yönelttiği cayma bildiriminden itibaren on dört gün içinde tüketiciye geri vermek zorundadır.

Satıcı, cayma hakkını kullanan tüketiciye, ödediği bedeli geri vermiyorsa ne yapılabilir? 

Tüketici konut satışından cayma hakkını kullanmasına rağmen, satıcı ödenen bedeli ve var ise senetleri geri vermiyorsa satıcıya karşı yasal yollara başvurulabilir. Bu durumda tüketici ödediği bedeli satıcıdan 1/5 oranında fazlasıyla tahsil etme hakkına sahiptir.

 


Eğer sizler de, bu veya benzeri problemler yaşamaktaysanız, ülke genelinde bulunan çalışma arkadaşlarımız ile sizlere yardımcı olabiliriz. Bunun için “Bize Ulaşın” sekmesini kullanabilirsiniz.


Bu makalenin tüm hakları saklıdır. Alıntı yaptığınıza ilişkin link vermek suretiyle makalemizi paylaşabilirsiniz. Kaynak belirtmeksizin makalelerimizden alıntı yapılması durumunda yasal işlem başlatılmaktadır.

“Ön Ödemeli Konut Satışından Cayma Hakkı / Tüketici Hakları” için 2 yorum

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir