Geçersiz Konut Satış Sözleşmelerinde Tüketici Hakları

Bu makalemizde ön ödemeli konut satışının geçerli olup olmadığı, geçersiz konut satış sözleşmelerinde tüketici hakları, geçersiz konut satış sözleşmeleri gereği ödenen bedellerin ve verilen senetlerin iadesi konularında tüketicilere açıklama yapmaya çalışacağız.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi: “Tüketicinin, konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeyi” ifade eder.

Her şeyden önce Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a buradan ulaşabileceğinizi belirtelim.

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, halk arasında, “maketten satış”, “projeden satış” gibi kavramlarla ifade edilir. Nitekim maddenin gerekçesi: “Piyasada maketten satış veya sat-yap olarak adlandırılan bu tür sözleşmelerde, henüz ortada bir konut olmadan tüketicilerin para ödemeye başlaması nedeniyle özel bir koruma ihtiyacı bulunmaktadır. Birinci fıkrada ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin tanımı yapılmıştır. Ön ödemeli konut satışı sözleşmeleri, konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelinin toptan veya taksitler halinde, konutun devir veya teslim edilmesinden önce ödendiği sözleşmelerdir. Tüketici bedeli taksitler halinde veya toplu halde ödemiş olabilir. Her iki halde de ön ödemeli sözleşmelere ilişkin hükümler uygulanacaktır.” şeklindedir.

Bir tüketici, henüz kat mülkiyeti kurulmamış fakat ileride kurulacağı ve kendisine devredileceği ifade edilen bir taşınmazı, henüz tapuda devir yapılmadan önce, kısmi ödeme veya tamamen ödeme yaparak satın alıyorsa, satıcı ile arasındaki bu sözleşme ön ödemeli konut satış sözleşmesidir.

Burada hemen, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçersizliği konusunda bir açıklama yapmadan önce, satıcı ile tüketici arasındaki ilişkinin niteliği hakkında bilgi vermek gerekmektedir.

Tüketici ile satıcı arasında yapılan sözleşme başlığı çeşitli şekillerde kendini gösterebilir. Örneğin sözleşme başlığında, Konut Satış Sözleşmesi, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gibi ifadeler kullanılmış olabilir. Sözleşme başlığında hangi ifadenin kullanıldığı önemsizdir. Önemli olan sözleşmenin hukuki niteliğidir. Tüketicinin, satıcı ile arasındaki sözleşme, başlığında, Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi ibaresi yazılı olsa da Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi veya alacağın temliki hükümlerinde olabilir.

Konunun fazlaca dağılmaması açısından, pratikte en çok yapılan tartışmalardan biri hakkında bilgi vermeye çalışacağız. Bu tartışma, tüketici ile satıcı arasındaki sözleşmenin, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” mi yoksa Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince “alacağın temliki (devri) işlemi” mi olduğu konusundadır.

  • Eğer satıcı, kendine ait arsa üzerine değil de, bir başkasına ait arsa üzerine bina inşa etmekte ve ileride kendisine ait olacak bağımsız bölümlerden birini tüketiciye satıyorsa (satmayı/devretmeyi taahhüt ediyorsa), bu işlem, hukuki niteliği itibariyle alacağın temliki işlemidir. Nitekim satıcı (müteahhit/yüklenici) burada, arsa sahiplerinden şahsi hak (taşınmazın kendi adına devrini isteme hakkı) kazanmış ve bu şahsi hakkı tüketiciye devredeceğini taahhüt etmektedir. Bu tür sözleşmeler “ön ödemeli konut satış sözleşmesi” değil alacağın temliki hükümlerinde olduğu için, âdi yazılı şekilde düzenlenebilirler. Bu şekilde (noter onayı olmadan) düzenlenen sözleşmeler de geçerlidir ve tüketici ile satıcı arasındaki uyuşmazlık Türk Borçlar Kanunu Hükümleri çerçevesinde çözülür.
  • Eğer satıcı, mülkiyeti kendine ait arsa üzerine bina inşa etmekte ve buradan bir konut satışı gerçekleştirmekte ise (yap-satçı) bu sözleşme, ön ödemeli konut satış sözleşmesidir ve geçerliliği yazılı yapılarak tapu siciline şerh edilmesine eğer satış vaadi niteliğinde ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır.

Hal böyle olunca, bir sözleşmenin ön ödemeli konut satış sözleşmesi mi yoksa alacağın temliki hükmünde mi olduğunu iyi idrak edebilmek ve ona göre hareket etmek çok önemlidir. Nitekim geçerli veya geçersiz sözleşmelere atfedilen sonuçlar birbirlerine göre farklılık arz ederler.

Biz, bu makalemizde, geçersiz şekilde akdedilen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinden doğan haklar (daha doğru bir ifade ile tüketicilerin satıcıdan talep edebilecekleri) konusunda açıklama yapacağız.

1- Ön ödemeli konut satış sözleşmesi nasıl kurulur?

“Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur.”

O halde;

  • Yapı ruhsatı alındıktan sonra, kat irtifakı tüketici lehine tapuda tescil edilecek ve yazılı bir sözleşme yapılacak veya
  • Yapı ruhsatı alındıktan sonra, noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi kurulacak.

Her iki durumda da ön ödemeli konut satışına (veya satış vaadine) dair sözleşme geçerlidir. Geçerli sözleşmeler açısından uygulamada genelde ikinci yol tercih edilmektedir. Yani tüketici ile satıcı arasında, ileride tüketiciye devredileceği kararlaştırılan taşınmaz için, noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi kurulur.

Eğer sizinle satıcı arasındaki sözleşme yukarıdaki gibi düzenlenmişse geçerlidir. Bu durumda, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçersizliği ileri sürülemeyeceğinden, sözleşmeden dönme veya cayma hakkı gündeme gelir ki bu hakların ne şekilde kullanılacağı ve sonuçları hakkında Ön Ödemeli Konut Satışından Dönme Hakkı / Tüketici Hakları veya Ön Ödemeli Konut Satışından Cayma Hakkı / Tüketici Hakları makalemizi inceleyebilirsiniz.

Biz bu makalemizde geçersiz şekilde kurulmuş ön ödemeli konut satış sözleşmeleri hakkında bilgi vereceğiz.

Yukarıda belirttiğimiz iki durum haricinde yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesi geçersizdir.

2- Ön ödemeli konut satış sözleşmesi geçersiz ise ne olacak?

Her geçersiz sözleşmede olduğu gibi, ön ödemeli konut satış sözleşmesi de geçersiz ise taraflar (tüketici-satıcı) birbirlerine verdiklerini geri alırlar. Dolayısıyla geçersiz konut satış sözleşmesi akdeden tüketiciler, satıcıya ödedikleri satış bedelini (kısmen ödeme yapmışlarsa ödedikleri kısmı) satıcıdan geri alabilirler henüz ödemedikleri kısım açısından satıcıya olan borçlarından kurtulabilirler.

3- Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. 

28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre, “Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.” 

Fakat uygulamada, geçersiz konut satış sözleşmesi akdeden tarafların, birbirlerine, bu sözleşmenin geçersiz olduğunu bilerek veya bilmeyerek ifalarda bulundukları görülür. Genelde tüketici, satıcıya, satış bedelini öder veya satış bedeli olarak ileri tarihli senetler teslim eder, satıcı da kat irtifakı tesis etmiş olabilir. 

4- Geçersiz konut satış sözleşmelerinde “Denkleştirici Adalet İlkesi” gereğince verilenlerin iadesi:

Geçersiz konut satış sözleşmesi gereğince; taraflardan birinden (tüketici ve satıcı) diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi “Denkleştirici Adalet” düşüncesine dayanır. Denkleştirici Adalet İlkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.

Ülkemiz şartları düşünüldüğünde, paranın alım gücünün, bir kaç ay öncesine göre dahi olumsuz yönde değiştiği bilinen bir gerçektir. Mahkemece; satış bedeli olarak kabul edilen değerin, çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs) ortalamaları alınmak suretiyle ifanın imkansız hale geldiği tarihte ulaşacağı alım gücünün belirlenmesi gerekir.

Örneğin, tüketici ile satıcı, 01.01.2019 tarihinde, geçersiz bir ön ödemeli konut satış sözleşmesi akdetmiş, bu sözleşme gereği tüketici, 01.01.2019 tarihinde 100 bin TL satıcıya ödemiş olsun. Yukarıda sayılan tüm etkenlerdeki değişimin ortalaması alınarak hesap yapmak gerekmekte ise de, sadece döviz (dolar) kuru artışı düşünüldüğünde, 01.01.2019 tarihinde ödenen 100 bin TL ile o tarihte 18 bin 500 USD alınabilmekte idi. Bugün (16.11.2019) ise 18 bin 500 USD nin TL karşılığı 106 bin 190 TL’dir. O halde tüketiciye, 100 bin TL değil 106 bin 190 TL iade edilmelidir.

5- Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçersizliğini sadece tüketici ileri sürebilir:

Tarafların, yukarıda belirttiğimiz şekle uygun olarak düzenlemedikleri sözleşmeler geçersizdir. Normal şartlar altında, bir sözleşmenin, sözleşme gereği kendisine yüklenen edimi yerine getirmek istemeyen tarafının, sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkün iken, ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile ilgili olarak bu hak, yalnızca tüketiciye (alıcıya) tanınmıştır. Başka bir deyişle, sözleşmenin geçersizliği iddiası ancak ve ancak tüketici tarafından ileri sürülebilir. “Satıcı, sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.” Örneğin geçersiz bir sözleşme yapmış olan taraflardan tüketici, bu sözleşme gereği karşı tarafa olan edimini (borcunu) yerine getirmiş ve fakat satıcı, sözleşme gereği tüketiciye devir ve teslim etmesi gereken taşınmazı tüketiciye teslim etmemişse, tüketici, bu geçersiz sözleşmeye dayanarak açacağı dava ile tapu kaydının kendi üzerine kaydedilmesini sağlayabilir. Aynı durumdaki satıcı, sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürüp de taşınmazın devrinden kaçınamaz.   

Daha basit bir ifade ile tarafların yaptıkları sözleşme geçersiz ise tüketici bu geçersiz sözleşme gereği satıcıya ödediği bedelleri geri alabilir veya satış bedelinin tamamını ödemiş olmak kaydı ile satıcıyı sözleşmeye konu taşınmazı teslime zorlayabilir iken, satıcı, bu sözleşmenin geçersizliğinden bahisle tüketiciye taşınmazı teslim etmekten kaçınamaz.

EMSAL MAHKEME KARARLARI:

1- Aşağıdaki karar, bir müvekkilimizin, 2017 yılında, konut satın almak amacıyla imzaladığı fakat geçersiz konut satış sözleşmesi gereğince, satıcıya verdiği senetlerden dolayı borçlu olmadığının tespiti ve senetlerin icra takibine konu edilmemesi yönünde ihtiyati tedbir talebimize ilişkin İzmir Bölge Adliye Mahkemesinin oy birliği ile verdiği 13.11.2019 tarihli kararıdır. Görüldüğü üzere senetlerin icra takibine konulmaması yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmiştir. 

Eğer sizler de, bu veya benzeri problemler yaşamaktaysanız, ülke genelinde bulunan çalışma arkadaşlarımız ile sizlere yardımcı olabiliriz. Bunun için “Bize Ulaşın” sekmesini kullanabilirsiniz.


Bu makalenin tüm hakları saklıdır. Alıntı yaptığınıza ilişkin link vermek suretiyle makalemizi paylaşabilirsiniz. Kaynak belirtmeksizin makalelerimizden alıntı yapılması durumunda yasal işlem başlatılmaktadır.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir